La inflación y la nueva ley de alquileres complican a todos: quejas al por mayor

De acuerdo con la ley de alquileres, sancionada en junio de 2020, en pocos días se deberán ajustar los valores de los contratos de locación firmados hace un año. El incremento se concretará a partir de julio en relación con el índice que tiene en cuenta aumentos salariales e inflación.

El año pasado, en plena pandemia y con la actividad económica ya golpeada, el Congreso aprobó lo que, se creía, sería una buena noticia para las personas que alquilan: la ley 27.551. Tal norma, además de ampliar la duración de los contratos de alquiler para vivienda, de dos a tres años, fijó un mecanismo anual para los aumentos de los precios del alquiler. Se trata de un índice que considera los incrementos salariales -teniendo como referencia la remuneración promedio de los trabajadores estables- y la inflación, según el IPC del Indec: esos ingredientes son el insumo para el ICL o Índice para Contratos de Locación.

Según cálculos del sector, la aplicación del ICL a partir de julio (cuando los contratos firmados en julio de 2020 cumplan los primeros 12 meses) podría traer aparejada una suba del valor de los alquileres no inferior al 35 por ciento (quizás cercana al 40 por ciento).

De esa manera, al cumplirse un año de cada contrato firmado a partir de la nueva ley, el valor mensual a pagar se estipulará según el ICL que publica el Banco Central de la República Argentina en su página web.

Según explicó a este diario la martillera platense Mirta Líbera, presidenta de la Cámara de Inmobiliarias de la provincia de Buenos Aires (CIBA), “el nuevo índice estará a partir del 16 o 17 de junio. El BCRA da un índice todos los días , pero las actualizaciones se aplicarán a los contratos realizados a partir de julio, según el día de inicio de cada contrato”.

La también candidata a Presidenta del Colegio de Martilleros platense sostuvo que “durante casi todo el año pasado hubo mucho movimiento de precios, el gran problema es la inflación, y con esa situación se produjo una enorme pérdida en la capacidad del poder adquisitivo de la gente para el acceso al alquiler”.

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Tomando como referencia lo sucedido entre mayo 2020 y mayo 2021, para estimar el monto del aumento en ciernes, en ese lapso un alquiler de unos 20.000 pesos pasaría (según el ICL) a 27.000. Esto significa que los inquilinos deberán destinar un 35 por ciento o 40 por ciento más para contar con una vivienda.

Sin embargo, este notable impacto en la economía familiar de los inquilinos está lejos de la inflación, que podría llegar a una cifra superior, según algunas proyecciones de consultoras privadas. Si bien el aumento del ICL sería menor a la inflación, podría ser superior a los incrementos salariales del grueso de los trabajadores registrados.

“Aunque la Ley de Alquileres cumplió en parte con limitar los aumentos abusivos, queda en evidencia que la norma, por sí sola, no alcanza para brindar un paraguas protector a los actores más débiles dentro de este escenario”, dijeron desde Inquilinos de Pie.

Al respecto, desde el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires indican que, según la variación del índice de precios al consumidor “la proyección del índice de aumento anual de alquileres confirma que la ley tuvo por sentido frenar el abuso y la arbitrariedad en los aumentos”.

También destacaron que el incremento del alquiler será un 15 por ciento inferior a la inflación. Asimismo, desde su web informan que la Defensoría registró 756 denuncias relacionadas con el acceso a la vivienda y el costo de los alquileres; mientras que el 37 por ciento de reclamos estuvo referido a desalojo, firmas de contratos en forma ilegal y aumentos al margen de la ley. En tal sentido recibieron quejas por aumentos de hasta el 150 por ciento en las renovaciones de contratos, y por el intento de propietarios de hacer contratos de 12 meses (y no de 36 como marca la legislación). En ese contexto se puede advertir, en comparación con el año pasado, que un alquiler cuesta entre un 60 y 70 por ciento más, dependiendo la ciudad y la zona.

El nuevo índice estará a partir del 16 o 17 de junio y las actualizaciones se aplicarán en julio

Para el martillero platense y Director Ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Mariano García Malbrán, “lo que la ley de alquileres pretendió hacer, que era beneficiar a los inquilinos con un índice acorde a la actualización salarial y al indice de inflación del Indec finalmente lo terminó perjudicando, porque se estima que va a ser entre el 35 y el 40 por ciento las subas y las actualizaciones que se pactaban entre las partes jamás superaban el 40 por ciento. Esta es otra de las cosas que prueban que la ley de alquileres debe ser modificada, ya que los tres años de alquiler, además de la imposibilidad de actualizar hasta transcurridos 12 meses a que pase el primer año hizo que muchos propietarios dejen de alquilar sus propiedades y se pusieron a la venta. Pero la gran demanda de personas que quieren alquilar se mantiene y la menor oferta hace que los alquileres aumenten. Todo fue una bola de nieve que perjudicó a la parte más débil de la relación, que son los inquilinos”.

Como si fuera poco, un estudio realizado por el portal ZonaProp, a un año de la sanción de la ley, un 68 por ciento de los encuestados no se siente respaldado por la norma vigente. Los motivos son varios: la mayoría señala el aumento significativo que tuvieron los precios, mientras que otra parte percibe que, tras su aprobación, existe menos oferta de propiedades en alquiler. A su vez, un 7 por ciento asegura que, debido al panorama actual del mercado locativo, aún no encuentra un nuevo hogar para mudarse. Frente a la grave situación que complica económicamente a quienes deben pagar mes a mes por una vivienda rentada, el ICL se presentó en su momento como un buen intento para paliar el problema. Sin embargo, desde sectores que nuclean a inquilinos advierten que “es urgente e imprescindible articular desde el Estado acciones y medidas que ayuden a este enorme colectivo de personas a poder atravesar la crisis con mejores herramientas y las menores consecuencias posibles para sus economías familiares”.

POR LAS NUBES

En un escenario donde la incertidumbre sanitaria, económica y social, producto de la pandemia, tiene una incidencia directa en el valor de los alquileres, los inquilinos terminan absorbiendo la mayor parte del impacto de la inflación. Pese a la Ley sancionada hace un año, el valor para alquilar un techo digno sigue en alza, en un mercado donde la oferta es cada vez más escasa, según explicaron a este diario fuentes del sector inmobiliario.

Según los últimos relevamientos, el promedio de los alquileres supera al salario mínimo, vital y móvil. A la cifra para pagar el inmueble se le suman los servicios, la garantía, el equipamiento, la mudanza y –en algunos casos- gastos en transporte: al tornarse impagable el alquiler en algunos barrios, las personas se ven empujadas a buscar zonas más alejadas de sus trabajos.

Frente a este panorama, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y referente de Inquilinos Agrupados detalló en su cuenta de twitter números alarmantes: “A casi un año de la vigencia de la ley de alquileres: inflación: 42,65 por ciento, índice alquiler: 35 por ciento 8 puntos por debajo de la inflación”. En tal sentido advirtió que “esto explica el golpe de precios llevado adelante por el mercado, el incumplimiento de la ley y el intento por derogarla”.

Por su parte, el economista Nicolás Pertierra sostiene que “si uno analiza los datos de largo plazo en los últimos 5-10 años, los alquileres habían estado por debajo de la inflación”. Pertierra, quien integra el Centro de Estudios Económicos y Sociales, agrega que “los saltos devaluatorios habían dejado el valor del alquiler, en términos del valor de la propiedad, bastante retrasados”. Pero hoy sucede otra cosa: “los mono ambiente y dos ambientes tienen aumentos más del 40 por ciento al 50 por ciento y los tres ambientes un 60 por ciento”.

¿DEROGAR LA LEY DE ALQUILERES?

Una presentación realizada por 29 Colegios de Martilleros ante la Cámara de Diputados pretende dejar sin efecto algunos puntos centrales de la norma. Uno es la extensión de los contratos; el otro, la regulación de los aumentos anuales. “Si la ley se modifica, los inquilinos volveremos a ser rehenes de los martilleros y propietarios abusivos”, alerta Pablo García, fundador de Inquilinos de Pie. Esta posición es compartida por las demás asociaciones de inquilinos. Al respecto coinciden en señalar que a los corredores inmobiliarios no les conviene el plazo de tres años para un contrato de alquiler: “Sin esta cláusula podrían cobrar comisiones por renovaciones cada dos años. Con los propietarios sucede algo parecido, ya que ven reducido el margen de especulación y presión sobre quien alquila”, subraya Pablo García.

Estas organizaciones también coinciden en sostener que si avanza la propuesta de los Colegios de Martilleros agravaría aún más el panorama para los inquilinos, empujándolos a la intemperie e indefensión frente a aumentos arbitrarios.