Las hipotecas divisibles, una clave para llegar con créditos

El anuncio pasó a letra escrita y de ahí a la publicación en el Boletín Oficial: este verano vino con la oficialización de las hipotecas divisibles como un nuevo instrumento para comprar propiedades, en particular departamentos, desde el pozo.

En el mercado local ya empiezan a prepararse para una demanda que vendría de la mano del enganche de ese instrumento con el crédito hipotecario: ni más ni menos que financiamiento a dos o tres décadas para el techo propio.

Hasta ahí las propuestas. En la calle ya se empiezan a analizar las condiciones que requiere el enganche entre el proyecto del pozo o condominio, la generación del instrumento y la obtención del crédito: hay papeles por resolver en el banco, el municipio y la constructora.
En análisis que se realizan sobre el mercado de la vivienda en el ámbito metropolitano se advierte que ya se utiliza para la compra de departamentos pequeños. El nicho no termina de convencer en el mercado, que busca atractivos para subir departamentos y viviendas para familias. Esto es, de dos y tres ambientes.

El nuevo sistema quedó habilitado a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024. En términos generales, la norma permite constituir hipotecas sobre inmuebles en desarrollo que por su naturaleza (edificios, por caso) luego se van a  subdividir, adecuados al régimen de propiedad horizontal o de conjunto inmobiliario.

Hasta ahora, la opción del crédito estaba sólo para propiedades usadas o nuevas con subdivisión realizada, dos alternativas que pueden situarse por encima de los valores de pozo. Con todo, además, de impulsar el acceso a la vivienda, se busca dinamizar la inversión en el sector de la construcción.
Ya hay bancos que ofrecen créditos enfocándose en proyectos de escala chica  financian hasta el 75% del valor del inmueble. Por caso, con un plazo de hasta 20 años y un monto máximo de 350 millones de pesos. La apuesta es que haya más entidades, plazos de 30 años y 70 mil dólares por crédito para casas y departamentos más grandes.

Esteban Pagano, de “Pagano Propiedades” recordó que salió en el Boletín Oficial en noviembre el nuevo esquema y es muy reciente. “Todavía no traccionaron pero sería una herramienta muy positiva para compradores y desarrolladores”.

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Ramón Penayo, propietario de Penayo Propiedades, analizó que “el sistema es muy bueno. Lo que sucede es que a los efectos de facilitar el acceso al crédito hipotecario los bancos piden los planos aprobados y el reglamento de copropiedad. Esas cosas, con edificaciones nuevas demoran mucho. Entonces, tiene que haber un cambio cultural en la Municipalidad porque no pueden demorar un año un permiso de obra. Si no se agiliza un mecanismo previo a que esté la documentación, es muy difícil acceder al crédito en propiedades a estrenar. Normalmente esas propiedades tienen final de obra y plano aprobado y luego obtienen el plano de propiedad horizontal (PH)”.

Un atajo ante la burocracia

El martillero contó que estos días se pone especial interés en el articulado de las nuevas normas. “Siempre que esté aprobado y con final de obra, después el PH sale porque es Provincial, pero eso lleva 3 o 4 años”, insistió. Aunque, al parecer se estudia una vía alternativa: “Se habla de que van a prestar dinero bajo promesa de que esa documentación esté y le van a adelantar el dinero a la persona y luego, al estar la documentación se hará la escritura”.

Gisela Agostinelli, de Agostinelli Propiedades, valoró que
“las hipotecas divisibles son una forma de hipoteca que permite dividir un préstamo hipotecario en varias partes más pequeñas, cada una asociada a una parte específica del inmueble. Esta división hace más fácil la venta de una parte del bien hipotecado sin la necesidad de la cancelación completa de la hipoteca”. La martillera y analista del mercado local señaló que “permiten financiar nuevos proyectos o desarrollos en pozo”.

Lo que hay que saber

Luego, repasó los requisitos: “El dominio de la propiedad debe estar libre de gravámenes o que los mismos estén reconocidos por el acreedor, debe estar explícita la modalidad de subdivisión y también debe estar la aceptación de las partes”.

Por ahora, el teléfono suena más “por la línea de créditos hipotecarios y la posibilidad de comprar utilizando esos créditos. Sobre todo en propiedades de uno o dos dormitorios y monoambientes también”.