Alquileres: la oferta sigue creciendo pero la demanda hace faltar monoambientes

Se repite en las inmobiliarias que son los monoambientes los mejores productos para invertir en propiedades porque tienen la relación más alta entre el monto de la inversión y lo que devuelve como renta. Si a eso le faltaba algo, ya se empieza a completar el círculo: están entre lo más buscado como vivienda de alquiler y aún en un mercado que no para de sumar propiedades, ese apetito hasta empieza a secar la plaza.

Por efecto de la crisis, de una tendencia social hacia el aislamiento o de otras explicaciones que se buscan por estos días en algunas inmobiliarias, los departamentos más chicos empiezan a escasear. Sin embargo, los monoambientes no son de libre disposición en el diseño de los edificios. Las normas los limitan de acuerdo con un coeficiente que define la cantidad de habitantes por áreas definidas en la Ciudad.

Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó el mercado desde lo general a lo particular: “Hoy tenemos una cartera de alquileres importante, cosa que no pasaba cuando estaba la ley 27.551 (derogada con el DNU/70  de diciembre de 2023). Hay mucho movimiento y disponibilidad. Sobre todo, de uno y dos dormitorios”, dijo y añadió que “un dato relevante es que hay muy pocos monoambientes. De golpe desaparecieron”.

Según analizó, el cuadro “es raro porque de tener en oferta varios, se alquilaron y no han entrado nuevamente”.
Se preguntan en las inmobiliarias si hay un efecto de la crisis que obliga a buscar alquileres más baratos y bajar, por ejemplo, de una habitación al monoambiente. En los últimos días, este diario dio cuenta del impacto de las rescisiones de contratos por problemas para pagar el alquiler. Algunos operadores del sistema coincidían en que ante las dificultades, aparecieron nuevas opciones y condiciones contractuales más accesibles que favorecen la mudanza.

Donde pesan las limitaciones, en los planos empiezan a aparecer oficinas

También está el segmento juvenil, estudiantil que se acomoda en pocos metros y engorda la demanda. “Hay varias posibilidades, pero la realidad marca que hoy prácticamente no hay”, indicó Agostinelli.

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DE OFICINA A MONOAMBIENTE

Entre la demanda y los proyectos constructivos también interfiere el freno a este tipo de diseños en normas de alcance Provincial y local.

En la práctica, se toma otro camino: donde pesan las limitaciones según cálculos de densidad, en los planos empiezan a aparecer oficinas, que vuelven a ser vivienda una vez que el edificio está en el mercado.

En la Asociación de pequeñas y medianas empresas de la construcción (Apymeco) se analizó para este diario que normalmente las empresas incluyen monoambientes en sus proyectos. Son unidades más chicas, de menor valor y más fácil de vender.
Hoy, todo eso aparece jaqueado en una industria complicada por los aumentos de costos. Por caso, el índice Apymeco coloca el valor del metro cuadrado construido en el orden de los 1.380 dólares. Las ventas de unidades nuevas no están por arriba de ese nivel.

En relación a la rentabilidad anual, el monoambiente le gana  a los departamentos de más metros. Como en todas las propiedades, de la cuenta entre lo que se invierte y lo que vuelve por la renta mensual habrá que deducir pago de impuestos, tasas, expensas extraordinarias y gastos de administración.

MERCADO EN EXPANSIÓN

Por su parte, Ramón Penayo, de “Penayo Propiedades” planteó  una especie de explosión de oferta en el último año: “No tenemos una medición exacta pero si nos guiamos por el mercado, el de los alquileres creció en el orden del 200 al 300 por ciento”.

Eso, se analiza en el sector, empujó hacia una nueva realidad de precios que venía con cotizaciones típicas de un escenario de escasez. Penayo detalló que por estos días se puede conseguir un monoambiente en el orden de los 250 mil a 300 mil pesos. Para alquilar un departamento de una habitación habría que apartar 300 mil y 350 mil. Y por uno de dos habitaciones se puede pedir entre 400 mil y 480 mil pesos. Aclaró el martillero que son valores promedio y excluyen las opciones de alta gama, con más metros y amenities, por ejemplo, que tiran el alquiler para arriba.

También están un poco más caros los alquileres de casas chicas, con prestaciones básicas, en zonas del casco y lindantes: entre 600 y 700 mil pesos.