Las expensas aumentaron en Mar del Plata y crece la morosidad en los edificios

En Mar del Plata, el aumento de las expensas ha sido dispar, con subas que oscilan entre el 10% y el 11% en lo que va del año. Sin embargo, la actualización de los costos no se refleja de la misma manera en todos los edificios, y junto con estos incrementos, también creció la morosidad en los pagos.

Según la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de esa ciudad balnearia, los gastos de cada consorcio dependen de múltiples factores, como los salarios del personal, el mantenimiento de los edificios, las tarifas de los servicios y las obras extraordinarias. En este contexto, el impacto de las subas en la luz y el gas se hizo sentir con fuerza, aunque en los últimos meses la inflación mostró cierta desaceleración.

“Estamos viendo un incremento en la morosidad, pero no creemos que sea tan grande como indican algunos informes sobre la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia, ya que a veces hay factores que no se tienen en cuenta”, señaló Bernardo Giles, presidente de la Cámara. Actualmente, en Mar del Plata la morosidad se ubica en torno al 20%, aunque varía según el edificio.

Giles explicó que en la ciudad la deuda de expensas no suele acumularse a largo plazo, sino que los propietarios e inquilinos retrasan los pagos en determinados períodos. “La gente, en algunos casos, posterga el pago de las expensas unos meses y prioriza otros gastos”, comentó. También indicó que esta tendencia responde a la estacionalidad de la ciudad, donde los pagos suelen regularizarse antes y durante el verano, pero en los meses previos al invierno comienzan a registrarse atrasos.

El contexto económico general también impacta en la administración de los edificios. “Diciembre de 2023 fue un mes complejo, con fuertes aumentos antes del cambio de gobierno. Luego, con la desaceleración de la inflación, los incrementos en expensas comenzaron a ser más escalonados, entramos en una especie de amesetamiento que hoy sigue moviéndose”, explicó Giles.

En la ciudad, los costos de las expensas varían significativamente según la ubicación y las características de cada edificio. En Plaza Mitre, una inquilina de un departamento de dos ambientes pasó de pagar $63.000 en diciembre a $71.000 en la actualidad. En el centro, una propietaria de un tres ambientes vio un incremento de $72.000 a $83.000, mientras que en la zona de Tribunales, un monoambiente aumentó de $48.000 a $60.000.

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Desde la derogación de la Ley de Alquileres, que establecía que los inquilinos debían abonar las expensas ordinarias, los contratos de alquiler presentan nuevas modalidades. En algunos casos, el pago de las expensas sigue a cargo del inquilino, mientras que en otros lo asume el propietario o se incluye en el valor del alquiler.

El mercado inmobiliario refleja estas variaciones: en el centro y macrocentro de la ciudad, las expensas de departamentos en alquiler a 24 meses oscilan entre $60.000 y $85.000, aunque algunas unidades superan los $100.000. También hay casos en los que las expensas están dolarizadas, al igual que los alquileres.

El impacto del aumento en las expensas también depende del tamaño y la cantidad de unidades de cada edificio. Aquellos con mayor cantidad de propietarios pueden absorber mejor los costos salariales del personal, mientras que en los edificios pequeños el impacto es mayor. “Una parte importante de las expensas está determinada por los salarios del personal de edificios. En el caso de Suteryh, los aumentos han sido más moderados en los últimos meses, como uno reciente del 1,5%. Esto incide de manera diferente en edificios con muchos propietarios que pueden dividir el costo, en comparación con aquellos con pocas unidades”, detalló Giles.

Los edificios modernos con amenities, como piscinas, gimnasios y quinchos, suelen tener expensas más elevadas, aunque esto no implica necesariamente menor morosidad. En algunos casos, el cumplimiento de pago es mayor en edificios tradicionales. Además, gastos extraordinarios, como obras imprevistas o nuevas disposiciones, también impactan en los costos. Desde finales de 2024, por ejemplo, la presencia de guardavidas en edificios con piscina es obligatoria, lo que representa un gasto adicional.

Otro factor que encarece las expensas es la necesidad de cumplir con normativas de seguridad, como el mantenimiento de fachadas o las obras de gas. “Son costos que impactan en la expensa cuando se deben realizar, pero que han puesto a Mar del Plata a la vanguardia en términos de prevención de accidentes”, destacó Giles.

El atraso en el pago de expensas afecta las finanzas de los edificios y complica la administración de los recursos para su mantenimiento. Sin embargo, la Cámara de Administradores aseguró que, en general, esto no compromete el pago de los salarios del personal de limpieza, aunque sí dificulta la disponibilidad de fondos para cubrir imprevistos.

En los últimos años, hubo un aumento de propietarios que no podían afrontar el pago de expensas y terminaban en procesos judiciales, pero actualmente se registran “menos juicios”. “Hoy se observa una baja en los litigios”, señalaron desde la Cámara, y destacaron que, en la mayoría de los casos, se buscan acuerdos entre las partes para evitar llegar a instancias judiciales.

Así, el aumento de las expensas y el crecimiento de la morosidad en Mar del Plata reflejan la compleja situación económica y las particularidades de cada edificio, donde cada consorcio enfrenta realidades diferentes.