El problema no es solo la ley de Alquileres

Estamos escuchando en los últimos meses, entre muchas propuestas, que hay que cambiar el plazo del contrato de alquiler de vivienda, que los aumentos dejen de ser anuales para que sean semestrales, que el depósito de Garantía debería ser de un mes de alquiler por cada año de contrato, que el locatario solo se haga cargo de algunos gastos, el desalojo abreviado, las garantías bancarias, muchos gastos de inicio de contrato, etc., etc., etc. No cabe ninguna duda que aplicar y arreglar solo esos cambios no soluciona el tema entre partes y el conflictivo mercado locativo existente. Todo ello debería ir acompañado de medidas concretas y complementarias y en la misma sintonía, los problemas que transitamos en el tema alquileres lamentablemente no se solucionaran tan fácilmente si no se aplican en conjunto con otras medidas pragmáticas de la economía real.

El problema no se origina solo en la ley 27.551 en algunos de sus artículos. Se suma la rentabilidad del locador, la falta de inmuebles para alquilar, el posible impuesto a la vivienda ociosa o los supuestos monopolios u oligopolios como ocurre en la ciudad de Berlín entre otras, que regulan los precios locativos. El problema es empezar a buscar soluciones por parte del sector público en la macroeconomía argentina y no buscar más intervencionismo estatal, que lo único que logra es empeorar la crítica situación imperante. La actualidad lo demuestra claramente.

En una economía de inflación sostenida y promedios de 50/60 por ciento anuales, las regulaciones de precios y la revisión de contratos comienzan a tener mayor relevancia, una parte de la ley de Alquileres va en ese sentido, pero si no se estabilizan otros precios de la economía ello no será efectivo.

Precios y estabilización

El problema pasa por tratar de estabilizar toda la estructura de precios de la economía, no hay solución para un solo sector, como ser el locativo. Hay que pensar que los precios de la economía funcionan en una matriz donde se exponen interrelaciones permanentes. Pensar que es posible regular permanentemente infinitas transacciones en un contexto de dinámica de precios no es el camino de la solución concreta.

Es correcto que la gestión sobre expectativas y comportamientos inerciales debe ser un aspecto determinante de una política antiinflacionaria, aunque es más un tema para los comportamientos macro que solo a un mercado de la economía como lo es el tema alquileres.

La gestión debe estar dirigida a estabilizar la inflación. Las restricciones y regulaciones de contratos privados no son efectivas al menos en el impacto real sobre los precios. A esto le sumamos nuevos impuestos como el que gravaría los inmuebles desocupados.

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Si la inflación se sostiene en el tiempo, cualquier modificación en la ley muy probablemente no tendrá el éxito esperado, más aún sobre los inquilinos.

El planteo sobre la gestión e intervencionismo público en alquileres no lo vemos positivo dada la experiencia argentina de implementar precios de referencia, como el proyecto proponiendo crear la Cámara de Alquileres Nacional que dependería del Ministerio de Hábitat y Vivienda de la Nación. Una nueva y enorme oficina burocrática nacional con implicancias provinciales y municipales, que se reunirían una vez al año para fijar y regular los precios máximos de los alquileres en todo el territorio argentino u otro proyecto que quiere fijar tope en los precios en los casos de renovación y topes en los casos de alquileres nuevos, como así también ofertas de alquileres tomando como referencia a cuanto estuvo alquilado ese inmueble para fijar su nuevo valor, llevándose por un registro obligatorio de la AFIP de esos inmuebles alquilados.

Pensemos que si actualmente tenemos casi un 50 por ciento de la economía nacional en negro, según datos del INDEC, como podemos pretender que el 100 por ciento de los alquileres estén registrados. El mercado de alquileres no es la excepción.

También promueven el tener un contrato tipo, medición oficial del precios de los alquileres, solo por enumerar algunas propuestas, ello no tendría el resultado esperado y sería a todas luces injusta, arbitraria y seguiría perjudicando a las partes, con retracción de la oferta y la salida definitiva de inversores.

Se debe tener en cuenta el art. 17 capítulo III de la ley 27551, que hace referencia al plan nacional de alquiler social, el cual tiene que facilitar el acceso al alquiler de una vivienda digna de manera formal, lo cual es responsabilidad del Estado nacional. Eso también debería motivar al privado por diferentes medios e incentivos tributarios, fiscales, blanqueos definidos, créditos hipotecarios subvencionados, entre otras cosas.

Ello iría acompañado de una mayor generación de empleo genuino con cientos de miles de puestos de trabajo directos e indirectos y dinamizaría la industria de la construcción en todos sus rubros.

Los martilleros y corredores públicos de todo el país somos meros intermediarios entre locadores y locatarios, no obligatorios, tratando de congeniar entre ellos lo mejor para ambos. No somos responsables de lo que está ocurriendo en los últimos años en el mercado locativo como quieren hacer creer a la sociedad algunos pseudo representantes de asociaciones de inquilinos.

Tratemos de corregir el rumbo tomado en el año 2020 por unanimidad de los integrantes de ambas Cámaras legislativas y que el mercado locativo vuelva a su normalidad.

* Martillero y Corredor Público Nacional, Directivo de FIRA y CIBA.