Alquiler: facultad y micros, ejes en la puja de inquilinos

De meterse por lo que dice una foto, a elegir con el bolsillo según comodidades, zona y accesibilidad al transporte. Son esas dos fotos del mundo de los alquileres que marcan contraste en un periodo que probablemente no llegue a un año para el amplio y segmentado mundo de los alquileres de vivienda en el mercado local.

Coinciden en las inmobiliarias en que la puesta en vigencia del DNU 70 le quitó un tapón a la oferta de propiedades y con eso se vuelve a transitar en los últimos meses por un sendero en el que la demanda vuelve a tener espacio para las preferencias. Operadores del sector apuntan sobre lo que más se pide, el interés por renovar el contrato y el tiempo que puede estar vacío un departamento o una casa.

En el mercado inmobiliario del casco de la Ciudad siguen teniendo peso los estudiantes, que agregan velocidad a las búsquedas en el centro y microcentro y las zonas aledañas a las facultades. De esa atracción pueden dar cuenta propietarios e inversionistas en barrios como El Dique (Ensenada) o Villa Argüello (Berisso), formalmente alejados del ruido de la urbe regional, pero revaluados por las búsquedas de estudiantes en las facultades recién llegadas a 122 y 50 ó las clásicas del Bosque, como Medicina (30 mil alumnos), factor excluyente desde hace una década.

“Los locatarios buscan precio, zona, comodidades. A veces, prefieren pagar un poco más en un área más cercana a las facultades. Porque de otro modo lo gastan en viáticos para ir y venir y ni hablar si cursan en horarios de mañana temprano y tarde que tienen que ir y venir más de una vez”, analizó la martillera y observadora del mercado local, Gisela Agostinelli.

Los cambios normativos que permiten opciones en plazos del contrato y formas ajuste, junto con cierto aquietamiento de las variables macroeconómicas, presentan un panorama en el que las cotizaciones bajaron hasta un 15% en el transcurso de los últimos meses, según algunos cálculos del mercado. “Ahora, se mantienen”, apuntó Agostinelli y explicó que los contratos más usados son los de dos años, con ajustes cuatrimestrales por IPC (Índice de Precios al Consumidor), que hoy marca un 18%.

“Por suerte, el tema de la escasez de oferta se está acomodando y ya no está esa desesperación de la gente, buscando sin poder conseguir. Realmente, fue durísimo”, dijo y apuntó que del otro lado del mostrador, los propietarios empezaron a cambiar de opinión y ya no quieren tener casas y departamentos vacíos.

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Con todo, se va terminando la época de las renovaciones a pesar del gusto. “Hace cuatro o cinco meses no había oferta y absolutamente todos los locatarios renovaban. Hoy,  la situación ha cambiado un poco”, indicó la martillera.

Los que más renuevan son los estudiantes. Prefieren no moverse mientras avanzan en la carrera y encontraron algo cerca de las aulas. Entre los que no, se apuntan algunos inquilinos que venían con la Ley 27.551 (tres años de plazo) a quienes el alquiler se les fue por las nubes con el ajuste anual.

La desregulación de los contratos, algunos cambios impositivos y el esquema de blanqueo de capitales apuntalan expectativas de avance para el mercado con la llegada de inversores y la consiguiente demanda sobre el mundo de la construcción.

Todavía campea la mirada de la escasa, nula en algunos segmentos, rentabilidad de los alquileres conjugada con lo que requiere la inversión en ladrillos. En este escenario, la mirada se posa sobre los departamentos chicos, que en esa relación entre metros cuadrados y retorno por alquiler, siguen ganando.

Los márgenes, tanto para alquileres como venta, se amplían en otro sector del rubro de alquileres: los countries y barrios cerrados de la periferia de la Ciudad.

En promedio, los monoambientes céntricos o en zona de facultades rondan los 200 a 220 mil pesos en promedio, los de un dormitorio entre 270 y 280 mil, los de dos pueden moverse entre los 340 y 350 mil pesos de alquiler mensual. Eso, puede ir para arriba o para abajo según los metros, la ubicación, si tienen balcón o dan al frente o al interior de manzana.

Otro factor que ha ganado espacio en la cotización es el valor de las expensas. Por caso, hoy se puede encontrar un departamento de un dormitorio en 45 entre 8 y 9 (balcón, a la calle, 46 metros cuadrados, en buenas condiciones) a 350 mil pesos. Las expensas: 4.900 pesos.
Desde otra de las inmobiliarias de la Ciudad, Ramón Penayo, analizó con respecto a las nueva inversiones que “se ve en quienes tienen alguna reserva y se vuelcan a comprar un departamento que le dé un alquiler y le permita mantener ahorros. Hay expectativa, pero no se tradujo a concretar operaciones”, apuntó.