Departamentos de un dormitorio, los más buscados para alquilar

Los departamentos de un dormitorio son los que más demanda tienen en la Ciudad. Ademas, según coinciden distintos martilleros, la oferta también es creciente, con fuertes variaciones en los precios, según la zona, las comodidades, las expensas que se pagan y el acceso al transporte público.

Según pudo saber este diario, los departamentos de un dormitorio céntrico puede rondar entre 260 y 280 mil pesos, al igual que en zonas de facultades. Pero uno en muy buen estado, bien ubicado, por caso entre la Gobernación y la avenida 1, por citar un punto que concita interés, puede estar entre los 320.000 y 330 mil pesos, según cálculos del mercado inmobiliario.

En el caso de los departamentos de un dormitorio más alejados, pueden rondar entre los 230.000 y 240.000 pesos.

En la periferia el precio puede bajar un poco más. Por ejemplo en Los Hornos los costos de los alquileres de las unidades de un dormitorio pueden rondar entre los 115.000 y 190.000 pesos. Aunque algunos que están cerca de la avenida 137 y están en buen estado pueden tener un valor de entre 180.000 y 250 mil pesos, aproximadamente, siempre según distintas fuentes consultadas por este diario.

El mercado no sólo aparece alterado por los números negativos y la falta de incentivos para inversores y constructores. La inflación golpeó y golpea con dureza también en los acuerdos firmados cada vez que hay que actualizar valores.

“Los valores varían de acuerdo con las características y calidad del departamento entre otros factores. Las expensas que abonan también se tienen en cuenta a la hora de poner precio. Hay demanda también tanto de monos como de un dormitorio, en tanto, los de dos dormitorios tienen un poco menos de demanda”, describió la martillera pública Gisela Agostinelli.

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Por su parte, el martillero público Santiago López Akimenco (integrante del Foro Profesional Inmobiliario) sostuvo que “con respecto a las actualizaciones de los valores de los alquileres nos cuesta mucho menos las que corresponden a un dormitorio que a los monoambientes porque habitualmente hay al menos dos personas que habitan en rango de departamentos”. En referencia a las bonificaciones, dijo el profesional que “con respecto a los monoambientes se aplican porcentajes de descuento más altos en referencia a los de un dormitorio”, lo que hace más rentable a los departamentos de un dormitorio”.

PRECIO de MERCADO Y “de AJUSTE”

De todos modos en todo el abanico de departamentos y casas, los martilleros tienen un arduo trabajo a la hora de aplicar las actualizaciones por el efecto de la inflación: muchas veces los índices dan cifras más altas de las que tiene el mercado para la vivienda en cuestión. En muchos casos que se registran últimamente, el desfase puede equivaler a dejar el departamento vacío por parte de los inquilinos para evitar el pago de la cifra solicitada.

Agostinelli indicó que “las actualizaciones están superando los valores del mercado. Por eso, muchos locatarios nos solicitan que hablemos con los propietarios para ver si se puede repartir un poco esa suba por sobre el valor de mercado. Por lo general acceden. Se sabe que si el departamento se desocupa a ese valor no será posible alquilarlo y es mejor mantener al locatario actual”, dijo. Y agregó: “El mercado inmobiliario cambió un montón, pasamos de no tener disponibilidad de unidades a tener mucha oferta, de valores que subían sin techo a tener un tope, mantenerse y en algunos casos bajar. Estamos atravesando un proceso en el que los precios se están acomodando. Para nosotros el quiebre lo hizo el DNU desregulador del presidente Javier Milei, dejando atrás la ley 27551 y la 27.737 (Casa Propia) que duró sólo un par de meses. La actual situación favoreció al mercado para acomodarse, ya que era desesperante buscar y que no haya nada”.

Además, la martillera resaltó que cambiaron las actitudes: “Antes, el locatario se quedaba en el lugar y ahora piensa en cambiar cuando ve que el precio que tiene que pagar es muy alto por las actualizaciones y puede conseguir otras unidades similares a menor precio. No renuevan y buscan cambiar de departamento”.

Por su parte, el martillero público Ramón Penayo dijo que “muchas veces tratamos de contemporizar en el valor del alquiler el precio de las expensas, para que no tenga un precio tan alto que resulte muy difícil pagarlo. Si tenemos un departamento de un dormitorio con un alquiler de 250 mil pesos y le sumamos 100 mil pesos de expensas se va a un precio inconveniente. Por eso, hablamos con el propietario para convencerlo hacia una negociación que pueda ser buena para ambas partes. Aunque quedaron rezagos de la ley 27.551 y tomando en cuenta la tremenda inflación de los primeros meses, una actualización del 246 por ciento es muy fuerte y se va del valor del mercado para explicarle que si ese inmueble hubiera estado en oferta no vale el precio que queda al aplicarle la actualización anual. Por suerte, la inflación está a la baja”.

en espera del crédito

Un factor que se esperaba en el mercado de alquileres para descomprimir la demanda fue la aparición de los créditos hipotecarios. Sin embargo, aseguran los martilleros consultados, hay mucha consulta pero poco movimiento real porque “se compara con los créditos UVA, atados a la inflación y lo que se ata a esa referencia es malo en una economía como la que tuvo el país durante muchos años. Muchos recuerdan los créditos UVA del gobierno de (Mauricio) Macri y no avanzan”, dijo Penayo.

En tanto, la martillera pública Mariana Valverde dijo que “el departamento de un dormitorio es históricamente el que más demanda tiene. Y en este momento está pareja la oferta y demanda, por lo tanto los precios se están acomodando”.

La profesional dijo también que “con algunos contratos estamos negociando entre las partes, principalmente los que quedaron muy arriba del precio del mercado, los que están desfasados. Pero todo depende de la voluntad entre las partes”.

BAJA RENTABILIDAD

En un escenario de baja rentabilidad en torno a las inversiones en el sector inmobiliario, tanto para quienes ponen propiedades en alquiler como para quienes plantean la construcción en el ámbito urbano, Valverde agregó: “Los grandes inversores tienden a cubrir la necesidad del mercado. Como los departamentos de un dormitorio son los de mayor de demanda, tienen un publico joven y pueden tener buenos resultados de ganancias, son los que más se construyen”.

En el mercado se siguen esperando medidas de incentivo para la construcción y ampliación de la oferta. Hoy se cita la contratara: a quienes tienen más de una propiedad se les recarga el 10 por ciento del impuesto inmobiliario.