Hasta 15 años de renta para recuperar una compra

Invertir en bienes raíces en Argentina, y particularmente en La Plata, presenta un panorama complejo para quienes buscan obtener rentabilidad a través del alquiler. La fluctuación del dólar, la inflación -aunque ahora decreciente- y  la disparidad entre los precios de compra (generalmente cotizados en dólares) y los alquileres (expresados en pesos) configuran un escenario que requiere un análisis minucioso.

Utilizando un valor de dólar blue, a 1225 pesos (o MEP, $1.166,7) como ejemplo (siempre recordando que este valor fluctúa), y considerando los rangos de precios de compra proporcionados (entre 20.000 a 56.000 dólares para monoambientes, USD 40.000 a USD 65.000 de un ambiente y USD 50.000 a USD 200.000 para dos ambientes) surgen cálculos que dan a pensar.
Por caso, un monoambiente cuyo precio de compra es de USD 30.000 (equivalente a $36.750.000 con el dólar a $1225) y un alquiler promedio de $200.000. Tras descontar los gastos anuales estimados (un 15% del alquiler, es decir, $360.000), la rentabilidad neta anual sería de $2.400.000. En este caso, se necesitarían aproximadamente 15,3 años para recuperar la inversión. Sin embargo, si el mismo monoambiente costara USD 56.000 ($68.600.000), con un alquiler promedio de $350.000, el tiempo de recuperación ascendería a 18,2 años.

Para los departamentos de un ambiente, con precios de compra entre USD 40.000 ($49.000.000) y USD 65.000 ($79.625.000), y un alquiler promedio entre $400.000 y $500.000, respectivamente, el tiempo de recupero oscilaría entre los 12 y los 15,6 años.
Finalmente, los departamentos de dos ambientes, con un rango de precios de compra mucho más amplio (USD 50.000 -$61.250.000- a USD 200.000 -$245.000.000-) y un alquiler promedio de $550.000 a $700.000, correspondientemente, presentan la mayor variabilidad: entre 10.9 y 34,3 años.

Esta notable diferencia en los tiempos de recuperación se debe, principalmente, a la amplitud del rango de precios de compra en dólares. Un departamento de dos ambientes que cuesta USD 200.000 requerirá un período de alquiler significativamente mayor para amortizar la inversión en comparación con uno que cuesta USD 50.000, incluso si el alquiler mensual es proporcionalmente más alto.