Mercado expectante: los alquileres bajo otro régimen

Entre la incertidumbre y la expectativa vive por estas horas el sector de alquileres del mercado inmobiliario frente la Decreto de Necesidad y Urgencia -DNU- del Ejecutivo nacional que derogó la ley que regulaba el contrato entre partes. Se atraviesa, según señalaron martilleros platenses, un momento de “pausa”, a la espera de definiciones.

“Estamos expectantes en medio de una situación atípica -comentó Mariana Valverde-. La derogación de la ley 27.551 implica un marco tan amplio de libertad entre las partes que necesita cierto consenso en el mercado para que no haya una disparidad total en los contratos de locación en relación a los precios y a las condiciones”.

Como se explicó en la edición de EL DIA de ayer, la Ley de Alquileres sancionada en 2020 y reformada un par de meses atrás en el Congreso deja de tener vigencia para los nuevos contratos habitacionales a largo plazo. Tras el DNU emitido por el gobierno de Javier Milei se implementará la nueva disposición para la formalización de acuerdos entre propietarios e inquilinos. Ahora, los contratos de alquiler de vivienda regresarán a las disposiciones establecidas en el Código Civil y Comercial, en línea con la práctica anterior a la ley.

En tanto, los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 conservan su vigencia hasta su vencimiento, ya que la medida no tiene efecto retroactivo.

El DNU deberá ser evaluado por la Comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo del Congreso, que cuenta con un plazo de 10 días hábiles para emitir dictamen sobre la validez del decreto.

Habrá libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago, los ajustes de los alquileres y la duración del contrato. “Casi todo lo que hasta ahora estaba prohibido va a estar permitido con este nuevo régimen”, sintetizó Valverde.

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La apertura del mercado

En líneas generales, los propietarios de inmuebles confían en la opción de acuerdo entre partes, como funcionó la norma hasta 2020, y el retorno al mecanismo del Código Civil y Comercial. Los operadores inmobiliarios sostienen que será una vía para aliviar la presión en el mercado de alquiler.

Valverde ya percibe la tendencia de los propietarios, pues está recibiendo la consulta de algunos dueños de inmuebles y advierte, en ese sentido, que el mercado -casi cerrado hasta ahora porque una gran cantidad de unidades han sido retiradas de la oferta- manifestará pronto una apertura.

“Es muy probable que cuando este régimen entre en vigencia se va a modificar notablemente la oferta. Hoy estamos en una oferta casi cero y con mucha demanda. Si eso se revierte va a haber un ingreso de propiedades muy grande, los precios no van a estar subiendo tanto. Se va a autorregular el mismo mercado”, precisó Valverde.

Coincidió en esa línea Mirta Libera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires. Concluyó la martillera que “habrá más competencia y gradualmente habrá una mayor oferta”. Por esa razón, sostuvo que “se podrán establecer acuerdos entre las partes, permitiendo así un incremento en las unidades disponibles para alquiler y más opciones de elección”.

Según Libera, “la libertad en los contratos se verá reflejada en ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, todo sujeto a cómo las partes logren consensuarlo, con la intermediación de las inmobiliarias”.

Por su parte, Ramón Penayo, observa por estos días una “parálisis total” en el mercado de los alquileres. “Todavía no se sabe cuándo comienzan a firmarse los contratos basados en el Código Civil, ya que hay que ver cómo se conforma la bicameral que va a tratar el tema; tiene que publicarse en el Boletín Oficial y después de eso hay que esperar nueves días. Entonces hay mucha incertidumbre, porque ¿bajo qué norma se hace? Todavía no hay nada en qué basarse”, opinó el martillero.

En este contexto, Valverde llamó a la “razonabilidad”, y apostó a que esta nueva etapa se alcance el consenso necesario entre los profesionales que intermedian entre las partes para que “no haya prestaciones sumamente disímiles y para que los contratos sean equitativos, justos”.