Dos años y más ajustes: el debate por la ley de alquileres

La Ley de Alquileres vigente, se sabe, no contenta a ninguna de las partes involucradas. Por un lado, quienes necesitan pagar mensualmente por una vivienda casi no encuentran opciones en el mercado, y los propietarios que sacan con su inmueble una renta reniegan del hecho de tener que atarse a tres años de locación y con reajustes regulados en tiempo y forma por el Estado.

¿Qué cambios harían los propietarios en el caso de que se los consultara para una reforma de la normativa (la cual no avanza a pesar de que se anunciaron meses atrás intentos de modificaciones)?

Si bien reciben objeciones varios puntos de la Ley 27.551, en vigor desde el 30 de junio de 2020, los propietarios apuntan fundamentalmente contra dos de los cambios introducidos por la normativa: la extensión a tres años (eran dos anteriormente) de la duración de los contratos y el modo de convalidación de los ajustes, que se realiza una vez al año y a través de un índice que da a conocer el Banco Central contemplando la evolución de los salarios y de la inflación.

Desde su aprobación, según reiteran en las inmobiliarias, el mercado de los alquileres se ha retraído de tal manera que casi no hay locaciones disponibles, pues frente a las actuales reglas de juego los propietarios temen perder y muchos de ellos han retirado los inmuebles del sistema de rentas convencional.

Las cámaras inmobiliarias proponen, en consonancia con las inquietudes de los dueños de los inmuebles, retornar al sistema de acuerdo entre partes por dos años, y permitir, asimismo, la libertad contractual para definir plazos y formatos de actualización de los valores.

“Volver a la situación anterior es casi imposible -opinó Mirta Libera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires-, porque el daño ya está hecho. Pero claro que se podrían tomar algunas medidas a corto plazo, mientras que se elabora algo más definitivo. Para aliviar la tensión que generó la ley se debería volver al contrato con plazo de dos años y aplicar las actualizaciones trimestralmente, para estar en consonancia con el contexto”.

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El martillero Ramón Penayo coincidió en el sentido de las principales demandas planteadas por el sector propietario. “En su mayoría están en desacuerdo con el tiempo, que sea el contrato por tres años, y con el hecho de que el ajuste sea anual, que crea mucha incertidumbre”, puntualizó.

Penayo sostuvo que el sector vería con buenos ojos “una vuelta al Código Civil y Comercial Unificado, con el cual se pactaba un alquiler de como mínimo dos años y también la actualización en porcentaje, que siempre estaba cerca de la inflación”.

Para la martillera Gisela Agostinelli, a esas dos cuestiones en común que estarían exigiendo los propietarios para manejarse en un mercado con mayor tranquilidad le agregaría la posibilidad de que el propietario pueda rescindir el contrato. “Eso nunca se contempló; ni en la ley anterior ni en la actual. El único que puede rescindir el contrato es el locatario pasado los seis meses de la firma”, explicó la martillera.

Agostinelli insistió con el plazo de duración del acuerdo. “Dos años es un tiempo más razonable como para que no queden atados al alquiler de una propiedad”, dijo.

Una muestra, para la martillera, del fracaso de la Ley de Alquileres es la poca oferta que domina el mercado desde hace tiempo. “No ha beneficiado ni a una parte ni a la otra, porque es la primera vez en la historia que hay tanta escasez de propiedades en alquiler”, añadió.

Valores “nacionalizados”

Una de las principales críticas a la norma vigente gira en torno a la “nacionalización” del valor de los alquileres. Esto es, según remarcó Penayo, que en las distintas regiones del país, cada una con sus características, un poder adquisitivo de sus habitantes particular y una economía propia, se paga lo mismo por mes para vivir, por caso, en un departamento.

“Los alquileres han aumentado en toda la República Argentina en un porcentaje de casi el 900 por ciento y eso es porque se han unificado los valores en todos el país. Y el valor de mercado de las localidades del interior del país no es el mismo que el del barrio de Palermo, Belgrano o La Plata y Chascomús: se manejan otros ingresos”, planteó Penayo.

una HISTORIA EN TRES AÑOS

Dentro de los contratos, un alquiler que comenzó en julio de 2020 (ya con la ley 27.551 en plena vigencia), tuvo en julio de 2021 un primer aumento de acuerdo con el ICL de 41 por ciento; luego, en julio de 2022, alcanzó la segunda suba, que fue de 58,16 por ciento. Para este julio, quienes todavía no renuevan, tendrán que sacar del bolsillo un 103,14 por ciento, según el índice dado a conocer por el Banco Central.

A los propietarios no les resulta rentable poner sus departamentos en alquiler de forma convencional y se advierte la tendencia a la modalidad temporaria, que aprovecha un nuevo nicho de alquileres: los que necesitan residir en la Ciudad por un período corto.

La reforma de la ley quedó trabada en el Congreso. También la suspensión de la norma en vigencia