Alquileres sin freno: de cuánto es la actualización anual para contratos previos al DNU

El nuevo índice de actualización anual de alquileres para los contratos firmados en mayo de 2022 y 2023 será del 219,69 por ciento, según informó el Foro Profesional Inmobiliario con datos brindados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Ese porcentaje de tres dígitos es para los contratos firmados bajo la polémica ley 27.551.

El Índice de Contratos de Locación (ICL) también es uno de los más utilizados para las actualizaciones de los alquileres que se firmaron luego del DNU 70/2023, que desreguló por completo el mercado de alquileres en el país.

DISCONFORMIDAD

Cada actualización anual del precio de los alquileres, según la ley 27.551, genera disconformidad en inquilinos y propietarios. Los primeros afirman que es un golpe tremendo en sus bolsillos porque no tuvieron subas en sus ingresos proporcionales a la actualización. Los propietarios expresan su malestar porque en la mayoría de los casos no alcanza a igualar la inflación.

Es la primera vez que el índice de actualización anual supera el 200 por ciento.

Desde noviembre pasado el ICL dio importantes saltos mes a mes.

Para los contratos firmados en noviembre de 2022 y noviembre 2021 el ajuste fue del 119 por ciento. Para los que tuvieron que actualizar en diciembre 2023, afrontaron una suba anual del 127 por ciento.

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En el caso de los contratos que tuvieron que afrontar la suba interanual en enero de este año el porcentaje fue del 136,54 por ciento, mientras que los que firmaron en febrero de 2023 o de 2022, la suba anual llegó al 146,50 por ciento.

Como informó este diario, el mes pasado se actualizaron los contratos firmados en marzo de 2023 y 2022 con un 164,06 por ciento. Este mes el impacto interanual fue del 195,05 por ciento, mientras que para mayo, como se dijo, esa suba interanual será del 219 por ciento (ver gráfico).

La ley 27.551 fue derogada por el DNU firmado por el presidente Javier Milei en diciembre pasado. Pero los contratos firmados bajo la polémica ley siguen vigentes hasta su vencimiento.

Los nuevos acuerdos, que se hicieron desde enero en adelante, están totalmente desregulados, pero con el correr de los meses se va generando un patrón de comportamiento que tiene algunos datos predominantes: la mayoría de los acuerdos son por 2 años y los ajustes se hacen en forma cuatrimestral o trimestral en buena parte de los nuevo acuerdos. Entre los índices más elegidos están el ICL y el IPC (Índice de Precios al Consumidor).

En el caso del ICL hay dos formas de aplicarlo. Por una parte, están las inmobiliarias que dividen por tres o por cuatro el índice anual informado por el Banco Central de la República Argentina, y otros toman la ventana de tiempo real (por ejemplo, el ICL del 1º de enero de 2024 al 31 de marzo de 2024). La diferencia no es un dato menor, ya que ronda el 5 por ciento del precio que se está pagando.

Por ejemplo, quienes toman el número anual y lo dividen por cuatro para arribar a una actualización trimestral desde el primer día de 2024 hasta el 31 de marzo, da como resultado un ajuste del 48,7 por ciento, mientras que si se toma el ICL con los índices puntuales de enero a marzo, el ajuste es del 44,9 por ciento. En un contrato que de unos 200.000 pesos, ese 5 por ciento se hace sentir en el bolsillo, aseguran inquilinos.

MAS OFERTA

En tanto, con el nuevo esquema del mercado de alquileres, se informó que hay más ofertas de propiedades en el rubro.

Tal como publicó este diario, según fuentes del mercado local se advierte una ampliación significativa del 200 por ciento en las opciones para alquilar.

La Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), indicó que en la Ciudad se registra una ampliación del “200 por ciento de la oferta de propiedad en alquiler”, en relación a lo que había hasta fines del año pasado.

Ese dato marca un cambio significativo en el mercado, donde la oferta de viviendas en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires o localidades del Gran Buenos Aires (GBA) era prácticamente nula, como también ocurría en nuestra ciudad, donde había disputas de locatarios para conseguir algún inmueble para alquilar ante la escasez reinante en el mercado.

Así, el mercado muestra monoambientes en el área céntrica desde 160 mil pesos mensuales y departamentos de una habitación desde 200 a 250 mil pesos. En tanto, las casas de dos o tres dormitorios pueden rondar los 300 a 400 mil pesos, respectivamente.